FAQs – Tasse Sugli Immobili 2018-02-06T13:03:53+00:00

TASSE SUGLI IMMOBILI

5.1 Quali tasse deve pagare il venditore di un immobile? 2017-10-24T16:38:30+00:00

Al momento dell’introduzione dell’I.C.I. (Imposta Comunale sugli Immobili) è stata abolita l’Invim (Imposta sull’Incremento del Valore degli Immobili), una tassa dal calcolo complicato che colpiva la differenza tra il prezzo di acquisto (o di dieci anni prima della data di vendita se la data di acquisto fosse stata antecedente) ed il prezzo di vendita. Tassa che non teneva conto però del modificato potere d’acquisto avvenuto nel decennio. Per questo era chiamata “tassa sulla svalutazione”.
Essendo stata abolita nel 1992, dal primo gennaio 2002 l’Invim non si paga più. Pertanto il venditore di un immobile non deve pagare alcuna tassa.

5.2 Quali tasse devo pagare acquistando una casa? 2017-10-24T16:37:56+00:00

Al momento del rogito notarile alla parte acquirente si applicano l’Imposta di Registro od alternativamente l’Iva a seconda che il venditore sia una persona fisica od una società, oltre all’Imposta ipotecaria ed all’Imposta catastale. Le imposte (registro, imposte ipotecaria e catastale) vengono versate al Notaio dall’Acquirente al termine della stipula dell’Atto ed il Notaio le verserà all’Erario al momento della registrazione dell’atto stesso entro i venti giorni successivi alla stipula.

5.2.1 Imposta di Registro 2017-10-24T16:37:41+00:00

L’Imposta di Registro è una imposta indiretta che colpisce gli atti scritti aventi effetto giuridico. I principali soggetti passivi dell’imposta sono i soggetti obbligati alla registrazione di una operazione (trasferimenti di proprietà, contratti, verbali, operazioni societarie, atti autenticati ecc.). L’imposta di registro può essere applicata in misura fissa su ogni atto, diventando in tal modo una tassa, oppure essere applicata in misura proporzionale al valore dell’atto registrato. L’onere dell’imposta di registro è sempre sostenuto dai soggetti che richiedono la registrazione di un atto.
Il pagamento dell’imposta di registro può essere effettuato dalle parti contraenti, dai notai, dalle cancellerie, o dai pubblici ufficiali. L’Imposta di Registro è regolata dal TU dell’Imposta di Registro, il D.P.R. n. 131 del 26 aprile 1986.

A partire dal 1° gennaio 2014, per i trasferimenti di immobili fuori dal campo di applicazione dell’ Iva vi sono tre sole aliquote dell’imposta di registro: 2% per la prima casa, 9% per tutti gli altri beni immobili, 12%, a determinate condizioni per i terreni agricoli e relative pertinenze. L’imposta di registro dovuta non può essere in ogni caso inferiore a 1.000 euro. Inoltre, passa da 168 a 200 euro l’importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecarie e catastali previste in misura fissa per gli atti soggetti a Iva.

5.3 Cos’è l’Imposta ipotecaria? 2017-10-24T16:37:17+00:00

Questa imposta grava sulla trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione e annotazione nei pubblici Registri immobiliari. Oltre che per l’acquirente di una casa o di altri diritti reali di godimento su beni immobili (cioè di usufrutto, di servitù, di superficie, di uso e di abitazione), questa tassa riguarda anche le successioni (cioè l’eredità), le donazioni e le ipoteche.

5.4 Chi paga l’Imposta ipotecaria? 2017-10-24T16:40:18+00:00

Al pagamento normalmente provvede il notaio. L’imposta si paga all’Agenzia del Territorio dei Pubblici Registri Immobiliari nella cui circoscrizione si trovano gli immobili. Se chi vende è un’impresa immobiliare o l’impresa che ha costruito l’immobile, oppure un’impresa che ha ristrutturato un immobile che già esisteva, chi compra paga l’imposta ipotecaria in misura fissa di 200 euro.

5.5 Devo pagare l’Imposta ipotecaria anche se compro una prima casa? 2017-10-24T16:39:10+00:00

Questa somma è da pagare anche se l’acquirente ha diritto alle agevolazioni per la prima casa. Negli altri casi la base su cui viene calcolata l’imposta è la stessa che si utilizza per il calcolo dell’imposta di registro: nei casi più frequenti, quelli in cui non è dovuta l’Iva, l’aliquota da pagare è del 2%.

5.6 L’Imposta catastale 2017-10-24T16:36:33+00:00

Questa imposta comporta la registrazione al Catasto dei trasferimenti immobiliari eseguiti per operazioni uguali a quelle previste per l’imposta ipotecaria e si paga all’Ufficio del Catasto.

5.7 L’Imposta catastale è uguale in tutti i casi? 2017-10-24T16:36:19+00:00

La somma da pagare cambia a seconda che si compri da un privato o da un’impresa: se chi vende è l’impresa che ha costruito l’immobile, oppure un’impresa immobiliare o un’impresa che ha ristrutturato un immobile preesistente l’imposta è stabilita nella misura fissa di 200 euro. Se invece si compra da una società di tipo diverso l’imposta si paga in modo proporzionale.

5.8 Se ho diritto alle agevolazioni per prima casa? 2017-10-24T16:36:03+00:00

Se chi compra ha diritto alle agevolazioni per la prima casa sia che compri da un privato o da una società paga l’imposta ipotecaria nella misura fissa di 200 euro.

5.8.1 Agevolazioni prima casa – chiarimenti dall`Agenzia delle entrate 7 giugno 2010 (report Italia | fonte Ance) 2017-10-24T16:35:39+00:00

Benefici fiscali per la prima casa riconosciuti anche per l`acquisto di pertinenze ad abitazione comprata senza usufruire dell’agevolazione e per l’ampliamento della stessa. Allo stesso modo, il contribuente non decade dall’agevolazione se vende la casa acquistata da meno di 5 anni e la riacquista entro un anno all’estero.

Queste le principali novità contenute nella Circolare n. 31/E del 07-06-2010 dell’Agenzia delle Entrate, contenente le risposte ad una serie di dubbi interpretativi sull’applicazione delle agevolazioni prima casa, di cui alla Nota II-bis all`art.1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986.

In particolare, l`Agenzia in merito alle agevolazioni fiscali per l`acquisto della prima casa ha fornito i propri chiarimenti sulle seguenti ipotesi:

Acquisto di un box da destinare a pertinenza di immobile abitativo acquistato prima dell`istituzione dei benefici prima casa:

in tal caso, l`Agenzia delle Entrate ha riconosciuto l`agevolazione, nonostante il punto 3, della citata Nota II-bis e la C.M. n.19/E/2001 richiedano espressamente, ai fini del riconoscimento del beneficio fiscale per le pertinenze, che l`abitazione principale sia stata acquisita con gli stessi benefici.

Un`interpretazione restrittiva, secondo l`Amministrazione, contrasterebbe, infatti, con l`obiettivo del Legislatore che è quello di agevolare l`acquisto delle case non di lusso e delle sue pertinenze, in osservanza al principio costituzionale (art.47, comma 2, Cost.) secondo il quale la Repubblica favorisce l`accesso del risparmio popolare alla proprietà dell`abitazione;

Acquisto di una cantina da destinare a pertinenza di un immobile non agevolato perché acquistato allo stato rustico:

anche in tal caso, l`Amministrazione finanziaria ha ammesso le agevolazioni prima casa anche per l`acquisto di un locale da destinare a pertinenza di un`abitazione principale per la quale non si è fruito del regime agevolato perché acquistata allo stato rustico.

Nello specifico, il contribuente non aveva goduto dei benefici prima casa in quanto, all`epoca del trasferimento, non era riconosciuta la spettanza della suddette agevolazioni per le cessioni di immobili non ultimati soggetti ad imposta di registro.

Infatti, se ai fini IVA, il n. 21, Tabella A, Parte II, D.P.R. 633/1972 prevede espressamente l`applicazione dell`aliquota IVA ridotta al 4% per l`acquisto di abitazioni non di lusso, ancorché non ultimate, ai fini dell`imposta di registro, l’applicabilità del trattamento fiscale di favore e` stata riconosciuta soltanto in via interpretativa, con la Circolare n.19/E del 1° marzo 2001.

In tale ipotesi, con la C.M. 31/E/2010, l`Agenzia ha precisato che, ai fini del godimento del regime di favore, l`acquirente dovrà dichiarare, nell`atto di acquisto della pertinenza, di essere in possesso dei requisiti di legge al momento del rogito;

Acquisto di una unità immobiliare per ampliamento di abitazione acquistata senza l`agevolazione prima casa per difetto dei requisiti:

L`Agenzia delle Entrate ha chiarito che i benefici prima casa sono riconosciuti anche nell`ipotesi in cui il contribuente intenda comprare un immobile per ampliare l`abitazione precedentemente acquistata senza usufruire del regime di favore, per difetto dei requisiti al momento del rogito (nella fattispecie in questione il contribuente era già titolare di un altro appartamento acquisito con il trattamento agevolato).
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A tal proposito, l`Agenzia ricorda che anche in passato era già intervenuta su alcuni casi simili, in cui aveva riconosciuto l`applicazione del beneficio (acquisto contemporaneo di due alloggi contigui destinati ad essere uniti – Risoluzione n.25/E del 25 febbraio 2005; acquisto di un alloggio da accorpare al primo già acquisito in regime di favore – Circolare n.38/E del 12 agosto 2005; acquisto di un`abitazione destinata ad ampliarne un`altra che non ha beneficiato del regime di favore perché non ancora vigente – Risoluzione n.142/E del 4 giugno 2009).

Lo stesso orientamento è stato confermato anche dalla Corte di Cassazione (Sent. n.563, del 22 gennaio 1998, e Sent. n.10981, del 14 maggio 2007) secondo cui le agevolazioni prima casa possono riguardare anche alloggi risultanti dalla riunione di più unità immobiliari che siano destinate dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un`unica unità abitativa.

L`Agenzia specifica poi che, per la spettanza del beneficio, e` necessario che l`appartamento risultante dall`accorpamento dei due alloggi rientri in ogni caso nella tipologia di immobile non di lusso, e che ricorrano tutti i requisiti di cui alla Nota II-bis, ovvero:

  1. Ubicazione dell`immobile nel comune in cui l`acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall`acquisto la propria residenza;
  2. Dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altri immobili siti nello stesso comune.
    Al tal riguardo, L`Agenzia precisa che nell’ipotesi di acquisto di alloggio da accorpare ad altro contiguo, già di proprietà, la dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altra casa di abitazione nel territorio del comune, dovrà intendersi riferita ad immobili diversi da quello da ampliare;
  3. Dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa;
  4. Alienazione infraquinquennale dell`immobile agevolato e successivo acquisto dell`abitazione principale:
    Nel caso di rivendita di un immobile agevolato, prima che siano trascorsi 5 anni, e di acquisto, entro l`anno successivo, di altra casa da adibire ad abitazione principale, non si decade dai benefici fruiti anche se nel frattempo il contribuente è entrato in possesso di un ulteriore immobile nello stesso comune in cui è situato quello che si vuole riacquistare.Come noto, il punto 4 della Nota II-bis dispone la decadenza dal regime agevolato in caso di vendita dell`immobile prima che sia decorso un quinquennio dal suo acquisto.

    A tal proposito, la perdita dei benefici può essere evitata acquistando, entro un anno dalla vendita, un altro immobile da adibire ad abitazione principale. Non e` quindi di ostacolo alla conservazione del regime di favore fruito il possesso di un ulteriore immobile nello stesso comune.

    Tale ultima circostanza impedisce però l`accesso alle stesse agevolazioni in relazione al secondo acquisto e al credito d`imposta, previsto dall`art.7 della legge 448/1998, in caso di riacquisto della prima casa;

  5. Riacquisto di immobile sito fuori del territorio nazionale;
    Anche l`acquisto di una casa all`estero effettuato entro un anno dalla vendita della prima casa, avvenuta prima che siano trascorsi 5 anni, garantisce la conservazione dei benefici fruiti.In merito, l`Agenzia specifica che lo scopo del fisco italiano è quello di appurare che la casa oggetto del nuovo acquisto sia effettivamente destinata ad abitazione principale del contribuente.

    La Circolare n. 31/E afferma, quindi, che si deve trattare di una casa ubicata in uno Stato con il quale sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che effettivamente l`immobile ivi acquistato sia stato adibito a dimora abituale. (Fonte: Ance)

 

 

5.9 Quando devo pagare l’Iva? 2017-10-24T16:23:09+00:00

Quando il venditore è un soggetto Iva che opera nel settore dell’edilizia, ad esempio un’impresa di costruzioni, un’impresa edile che è stata titolare della concessione edilizia o che ha ristrutturato o restaurato l’immobile.

5.10 Le tasse sono uguali per tutte le categorie di acquirenti? 2017-10-24T16:22:56+00:00

No: vengono applicate aliquote distinte per l’acquisto di una “prima casa” ovvero ad uso residenziale e per l’acquisto di altre case (seconda casa, ecc.). Vi è inoltre una diversa aliquota per le diverse destinazioni degli immobili.

5.11 Su quale base viene quantificata la Tassa di Registro? 2017-10-24T16:22:41+00:00

La base imponibile per l’applicazione dell’Imposta di Registro è data dal valore dell’immobile dichiarato nell’atto.

5.12 Se dichiaro meno di quanto ho realmente pagato? 2017-10-24T16:22:15+00:00

Se il contribuente ha dichiarato in atto un valore non inferiore a quello determinato su base catastale, l’ufficio non procede alla rettifica di valore.
Le disposizioni della Finanziaria 2006 in materia di determinazione della base imponibile catastale nei trasferimenti immobiliari, introdotte dal comma 497 della legge n. 266/2005 hanno infatti stabilito che per le compravendite di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze fra persone fisiche non agenti nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, su richiesta resa dalla parte acquirente al notaio all’atto della cessione, la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, in deroga a quanto previsto dall’art. 43 del DPR 131/86, è costituita dal valore catastale dell’immobile, determinato ai sensi dell’art. 52, commi 4 e 5, di detto DPR, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto. Tale disposizione non si applica per le vendite giudiziarie, le vendite forzate ed i terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria. In questo caso è possibile per l’ufficio procedere comunque all’accertamento (Circolare n. 7 del 7/02/06).

5.13 Cos’è l’accertamento? 2017-10-24T16:21:55+00:00

Se l’ufficio reputa che il valore dei beni trasferiti sia superiore a quello indicato nell’atto, provvede alla rettifica ed alla liquidazione della maggiore imposta dovuta oltre alle sanzioni ed agli interessi, e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell’imposta (pena la decadenza) un apposito avviso.

5.14 A quali condizioni posso chiedere le agevolazioni per la prima casa? 2017-10-24T16:21:43+00:00

Per ottenere lo sconto fiscale devono ricorrere i requisiti e le condizioni fissate dalle leggi 549/95, 448/98, 488/99 e 388/2000.

5.15 Quali requisiti deve avere l’abitazione? 2017-10-24T16:21:31+00:00
  • Non deve essere di lusso (i requisiti sono quelli stabiliti dal decreto ministeriale 2 agosto 1969).
  • Deve essere situata nel Comune dove l’acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto, oppure nel Comune in cui lavora.
  • Se l’acquirente è trasferito all’estero per lavoro, l’ immobile deve essere ubicato nel Comune ove ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende.
  • Può essere ovunque in Italia se l’acquirente è emigrato all’estero.
5.16 Quali requisiti deve avere l’acquirente? 2017-10-24T16:20:28+00:00

L’acquirente, o gli acquirenti, devono dichiarare nell’atto di compravendita:

  • di avere la residenza, o di stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l’immobile da acquistare.
  • di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un’altra casa situata nello stesso Comune dove sorge l’immobile da comprare.
  • di non possedere in Italia, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro appartamento acquistato con le agevolazioni fiscali prima casa.
  • Per fruire del regime fiscale agevolativo non è più richiesto, come in precedenza, che l’immobile acquistato sia destinato a propria abitazione principale.
  • L’acquirente non deve vendere prima di 5 anni l’immobile acquistato con lo sconto fiscale, pena la perdita delle agevolazioni oltre ad una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che non riacquisti entro un anno altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente dimora abitualmente (valgono le risultanze dei registri anagrafici).
  • Se la vendita della prima abitazione avviene dopo i 5 anni dall’acquisto non si decade dalle agevolazioni concesse all’atto della compravendita.
5.17 A quanto ammonta la Tassa di Registro per l’acquisto della “prima casa” da un privato? 2017-10-24T16:19:41+00:00

Al 3% sul valore dichiarato per l’immobile principale ad uso residenziale in cui si richiedano le agevolazioni per la “prima casa”. Se non è ancora ivi residente (perché la casa acquistata è ancora occupata od ancora in costruzione, ecc.) l’acquirente ha comunque 18 mesi di tempo, a partire dalla data del rogito notarile, per trasferire la residenza nel comune dove è ubicato l’immobile acquistato.

5.18 Cosa mi succede se in 18 mesi non riesco a prendervi la residenza? 2017-10-24T16:19:19+00:00

In questo caso è necessario, prima della scadenza dei 18 mesi, recarsi presso l’Ufficio e notificarlo: se si tratta di una dilazione per reali motivazioni contingenti dimostrabili (per esempio un ritardo nella costruzione o nella ristrutturazione o nel rilascio da parte del precedente occupante) l’ufficio ha facoltà di prolungare il termine di un periodo ragionevole logicamente attinente alla razio della legge.

5.19 Vi sono cause di decadenza dalle agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”? 2017-10-24T16:18:36+00:00

Decade dalle agevolazioni il contribuente che:

  • abbia prestato una dichiarazione falsa sulla sussistenza dei requisiti;
  • abbia deciso di rivendere o di trasferire anche a titolo gratuito immobili acquistati con i benefici della prima casa prima della scadenza dei 5 anni dalla data del rogito.

Oltre alla perdita delle agevolazioni, in questi casi si applica una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, oltre che gli interessi di mora.
La penalizzazione non si applica nel caso in cui il venditore riacquisti entro un anno dall’alienazione dell’immobile comprando un altro immobile da adibire ad abitazione principale. Anzi in questo caso scatta il credito d’imposta.

5.20 A quanto ammontano le altre tasse per l’acquisto della “prima casa” da un privato? 2017-10-24T16:17:50+00:00

L’Imposta di registro si paga nella misura fissa di € 200,00.
L’Imposta ipotecaria per acquisto di immobile prima casa non di lusso (sono stimati di lusso i fabbricati con categoria A/1, A/8, A/9), da un soggetto privato: € 50,00;
Acquisto di immobile non prima casa da un privato: € 50,00;
Acquisto di immobile prima casa da impresa (con IVA al 4%): € 200,00.
L’Imposta catastale per donazione e successione è soggetto ad imposta catastale fissa di € 200,00 se almeno uno dei beneficiari dichiara di essere in possesso dei requisiti per ottenere le agevolazioni sulla prima casa. In tutti gli altri casi si applica l’imposta con l’aliquota ordinaria dell’1%.

5.21 Chi sono i beneficiari della Circolare 19/2001? 2017-10-24T16:17:25+00:00
  • Chi, riacquistando una prima casa, ne ha venduto una comprata da un’ impresa prima del 22 maggio 1993 con l’ Iva al 2% o 4%, o di cui era assegnatario in cooperativa edilizia, anche prima del 30 dicembre 1993. In tali casi deve dimostrare che alla data di acquisto o di assegnazione dell’immobile venduto era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa allora vigente in materia di acquisto della prima casa e che la vendita è avvenuta entro un anno dal riacquisto.
    Chi ha fatto costruire in proprio con contratto di appalto la precedente prima casa da un’impresa anche anteriormente al 22 maggio 1993.
  • Il contratto di appalto deve essere stato a suo tempo registrato ed alla data di consegna dell’immobile venduto il contribuente deve essere stato in possesso dei requisiti allora previsti dalla legge per l’acquisto della prima casa.
  • Chi riacquistando una prima casa ne ha donato una acquistata dopo il 24 aprile 1982 con i benefici di prima casa o con Iva ridotta, purché la donazione sia avvenuta entro un anno dal riacquisto.
  • Chi ha dato in permuta una prima casa, in cambio di una nuova. In tal caso la detrazione va calcolata non in base all’ imposta di registro pagata per la permuta (che riguarda due case), ma in modo proporzionale rispetto all’unico immobile interessato.
  • Chi acquista una prima casa in comproprietà, fino al limite dei tributi pagati a titolo di Tassa di Registro od Iva dal singolo comproprietario per la propria quota.
  • Chi acquista un immobile non ultimato, a condizione che, una volta finito, non non rientri nella categoria di lusso.
  • Chi vende una casa ereditata o ricevuta in donazione, se il defunto o il donatore l’aveva acquistata con i benefici della prima casa.
  • Il credito d’ imposta si trasferisce agli eredi e va riportato nella denuncia di successione e va ad incrementare l’imponibile tassabile.
  • Chi acquista od ha acquistato e rivenduto un immobile classificato nella categoria A/10 (uffici e studi privati), ma di fatto adibito a prima casa, a condizione che possa dimostrarne l’effettiva destinazione.
5.22 A quanto ammonta la Tassa di Registro per l’acquisto di seconde case da un privato? 2017-10-24T16:14:56+00:00

Ammonta al 10% sul valore dichiarato per tutti gli immobili dove non si richieda l’agevolazione per la prima casa e su tutti gli immobili ad esclusione di quello dove l’agevolazione è stata richiesta. Per gli immobili di interesse storico, artistico od archeologico l’aliquota è del 3%.

5.23 A quanto ammonta l’Iva per l’acquisto della “prima casa” da una società? 2017-10-24T16:40:50+00:00

Ammonta al 4% sul valore dichiarato per l’immobile dove si richieda l’agevolazione per la prima casa.

5.24 A quanto ammonta l’Iva se compro un immobile da una società non immobiliare? 2017-10-24T16:14:28+00:00

L’Iva del 20% sul valore dichiarato per l’acquisto di tutti gli immobili quando la parte venditrice è una società nel cui oggetto sociale non sia prevista la compravendita di proprietà immobiliari.
Tuttavia, qualora la proprietà immobiliare sia posseduta da una società, anziché trasferire il bene è possibile trasferire le quote della società stessa; in questo caso l’acquirente dovrà pagare un’imposta fissa di 1.000 euro circa, diventando così titolare della società la quale a sua volta è proprietaria dell’immobile.

5.25 E volendo rilevare una società? 2017-10-24T16:14:09+00:00

In questo caso si deve prestare la massima cautela: con essa si rilevano sia i crediti che gli eventuali debiti. E’ necessario conoscere tutto della società che si intende rilevare e, a meno che voi stessi non lo siate, la collaborazione di un esperto in materia è indispensabile.

5.26 Se voglio cambiare la mia prima casa? 2017-10-24T16:13:53+00:00

Dal 1° gennaio 1999 chi entro un anno dalla vendita della precedente prima casa ne compera un’altra da destinare a prima casa ha diritto ad un credito (bonus fiscale) pari all’imposta di registro o all’ Iva pagata sul primo acquisto agevolato.
Pertanto chi ha acquistato la prima casa dopo il 24 aprile 1982 (data di entrata in vigore della legge “Formica” N° 168/82) usufruendo delle agevolazioni per la prima casa e vuole cambiarla per comperarne un’altra, può utilizzare lo sconto fiscale. E’ invece escluso dall’agevolazione chi prima del 23 maggio 1993 ha acquistato la prima casa da un’impresa o da una società immobiliare pagando l’Iva del 4%, in quanto l’aliquota non era agevolata ma ordinaria.
La circolare dell’Agenzia delle Entrate N° 19 del 1° marzo 2001 ha esteso la validità del bonus fiscale anche per gli acquisti fatti prima del 22 maggio 1993 per gli immobili comprati o fatti costruire da un’impresa, e prima del 30 dicembre 1993 per quelli di cui si era assegnatari in cooperativa.

5.27 E se per la nuova casa l’imposta è diversa da quella precedente? 2017-10-24T16:13:21+00:00

Se per l’acquisto della nuova casa si prevede un’ imposta superiore al credito fiscale spettante, si paga solo la differenza. Viceversa, se il bonus fiscale dovesse essere superiore all’importo dell’Imposta di Registro o dell’Iva da pagare per la nuova casa, la parte di credito eccedente non darà luogo a rimborso e quindi andrà perduta.

5.28 Se compro un immobile non censito? 2017-10-24T16:13:08+00:00

Esistono ancora, sia pure in misura sempre minore, vecchi rustici o ruderi o case coloniche non censite a catasto. Per il calcolo delle imposte dovute sui trasferimenti di proprietà degli immobili non censiti le parti possono utilizzare una rendita presunta per determinarne il valore catastale, ossia la rendita che gli stessi contraenti propongono. In questo caso è necessario dichiarare espressamente nell’atto notarile l’intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall’art. 12 della legge 154/88. La rendita catastale attribuita verrà notificata al contribuente dall’Ufficio del Territorio. Nel caso in cui il valore determinato dall’Ufficio sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello della rendita dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l’imposta dovuta oltre ed unitamente agli interessi, che verranno calcolati dall’Ufficio a partire dalla data della notifica al contribuente.

5.29 Se voglio comprare un terreno agricolo? 2017-10-24T16:12:18+00:00

 

  • Si paga il 18% sul valore dichiarato per il terreno edificabile o agricolo se è una persona fisica.
  • Si paga l’11% sul valore dichiarato per il terreno agricolo se si dichiara di possedere i requisiti per essere considerato un imprenditore agricolo e si hanno tre anni di tempo dal momento del rogito notarile per dimostrare di aver acquisito tale posizione.
  • Si paga il 4% sul valore dichiarato per il terreno agricolo se si dichiara di possedere i requisiti per essere considerato coltivatore diretto e si hanno tre anni di tempo dal momento del rogito notarile per dimostrare di aver acquisito tale posizione.
5.30 Se voglio comperare un box? 2017-10-24T15:57:54+00:00

 

  • L’acquisto del box auto da un privato come pertinenza di un’immobile implica il pagamento del 7% di imposta di registro, l’1% di imposta catastale e il 2% di imposta ipotecaria.
  • L’acquisto di un box auto da un privato come pertinenza della prima casa: è possibile applicare una imposizione agevolata, pari al 3% di imposta di registro e 129,11 euro per l’imposta ipotecaria e per l’imposta catastale.
  • L’acquisto del box auto da una impresa di costruzioni, da una società o da venditore soggetto IVA, implica il pagamento del 10% di imposta sul valore aggiunto e di 129,11 euro sia per l’imposta catastale che per l’imposta ipotecaria.
  • L’acquisto di un box auto da un’impresa di costruzioni o da un venditore soggetto ad IVA come pertinenza della prima casa: aliquota IVA ridotta al 4% oltre l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale.
  • L’agevolazione prima casa spetta per una pertinenza per ogni categoria catastale e cioè una sola cantina o soffitta per la categoria C2, un solo garage per la categoria C6 e/o una sola tettoia (chiusa o aperta) per la categoria C.

In tutti gli altri casi si applica l’imposta sul valore aggiunto del 20%. 

5.31 Su quale base viene quantificata l’Iva? 2017-10-24T15:57:03+00:00

Per le vendite soggette ad Iva la base imponibile è costituita dal corrispettivo pattuito tra le parti.
Se il contribuente ha dichiarato nell’atto di vendita del fabbricato un corrispettivo non inferiore a quello determinato in base ai parametri catastali, l’Ufficio non procede alla rettifica, salvo che da altri atti e documenti anche contabili dell’impresa non risulti un corrispettivo superiore.

5.32 Cosa sono i “moltiplicatori catastali”? 2017-10-24T15:56:46+00:00

Generalmente i valori catastali degli immobili sono inferiori al loro valore reale ed il loro adeguamento risulta un’operazione complessa. Onde provvedere al loro aggiornamento sono stati istituiti due metodi: la rivalutazione della rendita catastale che si applica su tutta la tassazione immobiliare ed i “moltiplicatori catastali” che vengono applicati solo ai fini dell’imposta di registro e delle imposte catastali ed ipotecarie. Il Governo ha fissato recentemente i moltiplicatori indicati all’articolo 52 del D.P.R.131/86 ed aggiornati dal D.M. 14.12.1991 e succ.

5.33 A quanto ammontano i “moltiplicatori catastali”? 2017-10-24T15:56:29+00:00

I valori catastali utilizzati nelle compravendite immobiliari vengono determinati moltiplicando la rendita catastale (che dev’essere rivalutata del 5%) per i seguenti coefficenti:
A – per i fabbricati di categoria A, B (abitazioni) e C si moltiplica la rendita catastale per 126
B – per i fabbricati di categoria C/1(negozi e botteghe) ed E si moltiplica la r.c. per 42,84
C – per i fabbricati di categoria A/10 (uffici e studi privati)e D si moltiplica la r. c. per 63
D – per i terreni non edificabili si moltiplica il reddito dominicale per 112,5

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