PROCEDURE D’ACQUISTO

Quando, da soli o con l’aiuto dell’Agenzia Immobiliare, si è trovato l’immobile che si intende acquistare e viene raggiunto un accordo sul suo prezzo, inizia il processo di acquisizione con la sottoscrizione della Proposta di Acquisto. E’ il primo passo di una procedura che deve essere seguita con cura e precisione, per evitare possibili brutte sorprese sempre in agguato.

Il primo passo è proprio la proposta irrevocabile d’acquisto, che il compratore invia al venditore, a mezzo dell’Agente Immobiliare, nella quale egli si impegna ad acquistare la casa alle condizioni e al prezzo che è stato concordato verbalmente in precedenza o che egli intende pagare.

Nella proposta irrevocabile d’acquisto devono essere presenti i seguenti elementi indispensabili:

1. La data ed il luogo della sua formulazione.
   
2. I dati del Proponente e quelli del Proprietario.
   
3. L’indirizzo e la descrizione della casa.
   
4. Il prezzo che si intende pagare per l’acquisto della casa.
   
5. La data entro la quale il venditore deve accettare la proposta (termine di validità della proposta).
   
6. La data entro la quale intende stipulare un eventuale compromesso.
   
7. I tempi ed i modi dei pagamenti.
   
8. La data entro la quale si stipulerà il rogito notarile.
   
9. Dove e presso quale Notaio si intende rogitare.

A dimostrazione della serietà della proposta fatta, specialmente se a mezzo e con garanzia di un’Agenzia Immobiliare, normalmente la si fa accompagnare da un assegno bancario, che sarà intestato al proprietario dell’immobile e non trasferibile, per una somma pari a circa l’1 – 2% del suo prezzo.

L’Agenzia, nel fornire al Proponente copia della Proposta sottoscritta, rilascerà altresì ricevuta della consegna in custodia fiduciaria sotto la sua responsabilità dell’assegno, con il compito di consegnarlo al Venditore in caso egli accetti e sottoscriva nei termini indicati la Proposta stessa o, in caso negativo, di restituirlo senza indugio al Proponente. In caso di accettazione la somma versata sarà scomputata dall’ammontare della caparra.

La proposta impegna solo l’acquirente sino al termine di validità ch’egli stesso ha stabilito. Se il Proprietario non risponde entro il termine fissato dal Proponente, quest’ultimo non ha assolutamente alcun obbligo.

Il venditore è libero di rifiutare la Proposta, ma se l’accetta sottoscrivendola e ritirando l’assegno (che a quel punto diventerà caparra) l’acquirente è obbligato a tenere fede alla sua offerta.

È un atto stipulato tra il Promittente Venditore ed il Promissario Acquirente che precede il rogito vero e proprio. Il suo nome ufficiale è “Promessa di Vendita”.
Si tratta di un documento di carattere privato fra le parti (non deve, infatti, essere obbligatoriamente redatto da un notaio), nel quale però sono già individuati tutti gli aspetti che saranno inseriti nell’atto finale di compravendita vero e proprio, detto “rogito notarile” o più semplicemente “rogito”.
Essendo tutto già deciso con il compromesso, è necessario redigerlo nella forma più dettagliata possibile.

Può essere redatto in carta semplice, ma si consiglia in bollo per poterlo eventualmente registrare con più facilità.

Con questo contratto l’acquirente acquisisce il diritto che la vendita venga portata a termine alle condizioni stabilite.

Normalmente al momento del compromesso viene pagato il 20% del prezzo pattuito, ma gli importi sono assolutamente liberi.

Obbligo di registrazione: l’art.10 della Tariffa allegata al T.U. 131/1986 prevede l’obbligo della registrazione del compromesso. Per la sua registrazione è dovuta l’imposta di registro nella misura fissa di € 200.
Se il compromesso prevede il versamento di caparra confirmatoria, è prevista la tassazione nella misura di 0,50%.
Se prevede il pagamento di acconti, se non soggetti ad I.V.A. è prevista la tassazione nella misura del 3%.
In entrambi i casi l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.

L’obbligo di registrazione delle scritture non autenticate contenenti preliminari soggetti ad IVA sussiste solo in presenza di caparre.

Pertanto il compromesso concluso con il ministero del notaio è sempre soggetto a registrazione.
Parimenti è sempre soggetto a registrazione il compromesso concluso per scrittura privata se il venditore è un privato che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione.

Non è soggetto a registrazione il compromesso di vendita concluso per scrittura privata se il promittente la vendita è un’impresa e se il preliminare non contiene caparre. In presenza di caparre è sempre obbligatoria la registrazione del compromesso.

Sono obbligati alla registrazione: i contraenti per le scritture private non autenticate, i notai, i funzionari dello Stato per gli atti da registrare d’ufficio, gli agenti d’affari in mediazione per le scritture private non autenticate stipulate a seguito del loro intervento, solidalmente tenuti al pagamento dell’imposta.

Trascrivendo il Compromesso nei Registri Immobiliari si pagano tasse ridotte anziché le imposte piene, ovvero il 3% più i diritti o l’ 11 a seconda se si tratta di abitazione principale o di altro fabbricato.
All’Ufficio del Registro si versa l’imposta fissa più lo 0,5% della caparra confirmatoria, ovvero il 3% dell’acconto (le imposte proporzionali dello 0,5% e del 3% si scomputano al momento dell’atto notarile).
Alla Conservatoria dei Registri Immobiliari si paga la sola imposta fissa. In questo caso va usata la carta da bollo e il notaio deve redigere l’atto od autenticare le firme.

In caso di fallimento del venditore il compromesso non è opponibile al fallimento se non ha data certa anteriore.
Anche i benefici riconosciuti agli acquirenti di immobili da costruire, agli effetti del D.Lgs. 122/2005, presuppongono l’esistenza di un compromesso stipulato in data certa.
Altro vantaggio è quello di evitare che la casa venga venduta contemporaneamente a qualcun altro perché prevalgono i diritti di chi lo ha registrato per primo. Lo svantaggio è il costo complessivo dell’operazione: bisogna aggiungere anche i costi del notaio e l’imposta di trascrizione, che non si recupera se la casa è venduta dal costruttore.
La trascrizione del Compromesso ai Registri Immobiliari è obbligatoria.

• I dati completi dei contraenti.
• Il prezzo dell’immobile.
• I mezzi di pagamento e le relative scadenze.
• La descrizione della casa (risultanze catastali, vani, pertinenze, confini).
• La data del rogito notarile od il termine entro il quale va stipulato.
• Presenza di eventuali vincoli (come ipoteche o servitù varie).
• Regolarità rispetto alle norme edilizie ed agli impianti.
• Versamento di acconto, caparra penitenziale o caparra confirmatoria.
• Il titolo del possesso con la data di inizio ed eventuali limitazioni.
• L’eventuale clausola dell’arbitrato in caso di disaccordo o di rescissione (che eviterà o accorcerà i tempi giudiziari).
• Data e firma dei contraenti.

L’acconto è semplicemente un anticipo sul prezzo. Dunque, se l’affare non viene concluso, lo stesso importo viene restituito non importa per colpa di chi, e senza altre conseguenze.

La clausola penitenziale permette ad ambedue contraenti di recedere dal contratto prima del rogito pagando una penale. Se però tutti e due sono d’accordo sul non procedere oltre con la vendita, potranno risolvere la cosa firmando un accordo che li scioglie dall’impegno ed evitando così di far scattare la clausola. In caso non vi fosse accordo perché solo l’Acquirente ha cambiato idea, il Venditore trattiene la caparra penitenziale a titolo di risarcimento. Se a cambiare idea è il Venditore, l’Acquirente avrà diritto a ricevere il doppio della caparra versata ed i rapporti terminano così.

La caparra confirmatoria consiste in una somma di denaro od altre cose fungibili che l’acquirente dà al venditore prima della conclusione dell’affare a garanzia del suo buon esito. Se la compravendita va a monte per colpa dell’acquirente, il venditore ha diritto a tenersi la caparra come indennizzo. Se invece la colpa è del venditore, questi restituirà la caparra, raddoppiata, all’acquirente. In ogni caso, il danneggiato può scegliere se rinunciare alla caparra e ottenere invece in giudizio che il contratto venga comunque portato a termine.

Nel compromesso si deve optare ed inserire il tipo di caparra per indicare il passaggio di denaro (od altra cosa fungibile) dall’Acquirente al Venditore. Solo uno di questi può essere presente sia nel compromesso che eventualmente nella Proposta di Acquisto.

Questo adempimento è l’ultimo atto del processo: il rogito, ovvero l’atto di compravendita vero e proprio ed è redatto da un Notaio. Si può anche redigerlo da soli limitandosi a far autenticare le firme dal Notaio. Questa soluzione però è assolutamente sconsigliabile a chi non abbia grande familiarità con la Legge, perché commettere errori nella formulazione dell’atto è facilissimo. Nel rogito vengono, in sostanza, ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con aggiunte o precisazioni che si siano nel frattempo rese necessarie.

Il notaio provvede per legge alla stipula od all’autenticazione dell’atto di vendita. Senza il suo intervento ogni reale passaggio di proprietà è nullo. Egli provvede altresì ad effettuare i controlli sull’esistenza o meno di ipoteche, altri vincoli, o irregolarità edilizie. Il venditore dovrà fornire tutta la documentazione che il notaio gli richiederà.

Dal 1° gennaio 1998 oltre al resto della documentazione al rogito notarile va allegata la “Dichiarazione di Conformità degli Impianti” alle norme sulla sicurezza (legge 46/1990) esistenti nell’immobile, rilasciata da tecnici abilitati.

Se la casa risulta già in regola il Venditore potrà inserire nel rogito una dichiarazione sulla regolarità dell’immobile con valore di atto notorio. Resta tuttavia l’obbligo da parte del Venditore della consegna all’Acquirente dell’Attestato di Certificazione Energetica (cd. ACE), ovvero del documento, redatto secondo la relativa normativa, attestante la prestazione, l’efficienza ed il rendimento energetico di un edificio e contenente le raccomandazioni per il miglioramento della prestazione energetica del medesimo (art. 2, comma 3, all. A al d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311).

L’ acquirente al momento del rogito dovrà presentarsi con un documento valido di identità, il tesserino del Codice Fiscale ed il denaro necessario al saldo.

I mezzi di pagamento più comuni sono l’assegno circolare (preferito perché il pagamento è garantito direttamente dalla banca che lo ha emesso), più raramente vengono utilizzati i contanti, peraltro limitati alle somme consentite ed i semplici assegni bancari (se il venditore è certo della loro copertura) oppure le cambiali, anche solo per una parte del saldo.

In questo caso le pratiche per il mutuo devono già essere state espletate. Il Notaio provvederà a stilare un secondo atto immediatamente successivo al primo, alla presenza di un Funzionario dell’Istituto erogante che provvederà a saldare il Venditore della parte mutuata dall’Acquirente, in denaro od assegni circolari emessi dall’Istituto stesso.

Alcuni Istituti (ma sempre meno) non pagano immediatamente il Venditore: forniscono loro una Lettera di Credito che verrà liquidata successivamente all’iscrizione di ipoteca a loro favore sul bene venduto. In questo caso è bene accertarsi che l’accredito della valuta (perciò degli interessi) decorra comunque dalla data del rogito.